23년 5월 31일 놓치면 안되는 부동산 소식

 

• 첫 번째 소식, 공사비 감당할 수 없어... 신탁 재건축이 나온다?
• 두 번째 소식, 아파트 입주가 늦어지는 사례 속출, 방해 업체 법으로 다스린다
• 세 번째 소식, 전세사기 피해자들을 위해 DSR 적용 안 한다
• 네 번째 소식, 전세사기 특별법 정리... 실거주 규제, 재건축 초과이익환수법 처리하나?
• 다섯 번째 소식, 원희룡 국토교통부 장관, 전국 집값 더 내릴 가능성이 있고 강남은 더 오를 것

 

 

첫 번째 소식, 공사비 감당할 수 없어... 신탁 재건축이 나온다?

최근 목동 재건축 단지에서는 신탁회사 간의 영업 경쟁이 활발하게 이루어진다고 합니다.

특히 공사를 해주는 건설사에서 공사비 올려달라는 요구로 조합이 공사 계약 해지 상황까지 발생한다고 합니다.

2018년에는 신탁사 열풍이 불었다가 사업 지연으로 인해 줄줄이 소송까지 갔던 적이 있는데 소송이 벌어졌던 여의도 지역에서도 신탁 방식 재건축이 다시 주목받고 있습니다.

도시정비 사업지가 신탁 방식 재건축을 검토하는 이유는 시공사의 공사비 인상 요구로 조합이 어려움을 겪는 사태를 미연에 예방하기 위해 다시 떠오르고 있다고 합니다.

전문성이 부족한 조합이 건설사, 금융사 출신 인력으로 구성된 신탁사를 공사비와 금융비 협상을 대신 도와줄 흑기사로 고르고 있다는 이야기가 나온다고 합니다.

 

두 번째 소식, 아파트 입주가 늦어지는 사례 속출, 방해 업체 법으로 다스린다

 

최근 아파트 건설과 관련해서 조합과 시공사 간 공사비 분쟁이 발생해 일반분양자들까지 피해를 본다고 합니다.

이에 국회에서는 일부러 입주를 늦추는 행위에 형서 처벌까지 받도록 법률안 개정안의 발의했다고 합니다.

국회에서 입주 예정일을 통보한 뒤 입주를 방해하면 징역 1년 또는 벌금 1000만원 이하 벌금에 처하도록 개정안을 발의했다고 합니다.

개정안을 발의한 이유는 서울 양천구에서 올해 초 건설사와 조합 간에 공사비 분쟁이 발생해 입주자들의 입주가 50일간 지연됐기 때문이라고 합니다.

조합이 공사비 증액 요구에 적극적으로 응하지 않아 시공사는 유치권을 행사해 컨테이너 박스와 차량 등으로 아파트 입구를 봉쇄했다고 합니다.

법원에서도 조합이 시공사를 상대로 낸 업무방해금지 가처분 신청과 관련해 법원이 시공사 손을 들어주면서 입주가 더 지원됐다고 하는데요.

앞으로 공사비는 점점 증가할 수도 있는 상황이 많아지는데 대처를 어떻게 할지 지켜봐야 할 거 같습니다.

 

세 번째 소식, 전세사기 피해자들을 위해 DSR 적용 안 한다

다음 달 6월 1일부터 전세 사기 피해자에 대한 대출 규제는 완화되고 전세 대출과 관련한 연체 정보 등록도 유예된다고 합니다.
4억 원 한도 내에서 담보인정비울(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 완화한다고 합니다.

경매 낙찰할 때 필요한 자금에 대해 LTV는 낙찰가의 100%까지 허용한다고 합니다.

또한 신규 주택을 사기 위해 대출을 받을 경우 비규제 지역 기준으로 70%에서 80%를 늘어난다고 합니다.

DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로, 대출액이 1억 원을 넘으면 차주당 40%로 규제되고 있는데요.

이미 전세 대출을 받은 피해자들은 DSR 한도에 걸릴 수 있어 DSR을 적용하지 않는다고 합니다.

경·공매가 끝나도 전세 대출 채무가 남아있으면 주택금융공사 등 보증 기관에서 돈을 갚아준 뒤 최장 20년간 무이자로 돈을 갚을 수 있게 해준다고 합니다.

이렇게 피해자들을 위한 혜택을 주지만 전세 사기로 인한 사람들의 마음을 달랠 수 있을지 모르겠습니다.

 

네 번째 소식, 전세사기 특별법 정리... 실거주 규제, 재건축 초과이익환수법 처리하나?

전세사기 특별법이 정리되자 드디어 분양가상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하는 내용과 재건축 초과이익 환수 부담금을 줄이는 내용에 대해 국회에서 논의한다고 합니다.

지난달 정부는 수도권 아파트의 분양권 전매 제한 기간을 최장 10년에서 3년으로 단축했지만 실거주 의무가 아직 적용되기 때문에 쓸모없다고 지적을 받았는데요.

그렇기 때문에 전매는 사실상 어렵다고 볼 수 있습니다.

그런데 실거주 의무가 사라지면 갭투자가 증가할 것으로 보아 실거주 관한 내용은 시간이 오래 걸릴 듯 예상되네요.

그리고 초과이익환수법에 의해 재건으로 조합원이 얻은 이익의 집값이 오른 것에 대해 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액이 최고 50%를 부담금을 환수하고 있습니다.

이에 개정안은 초과이익 기준을 1억 원으로 올리고 부담금을 매기는 기준 구간도 넓히자는 이야기 나오는데요.

초과이익 기준 구간을 기존 2000만원 단위에서 7000만원까지 넓히면 부담금이 줄어들 것이라는 이야기입니다.

앞으로 이 부분이 어떻게 처리될지는 조금 더 지켜봐야 하겠습니다.

 

다섯 번째 소식, 원희룡 국토교통부 장관, 전국 집값 더 내릴 가능성이 있고 강남은 더 오를 것

고소득층들이 집을 사는 것만 봤을 때는 수도권 지역에서는 집값이 상승이 나타날 수 있지만 전국적으로는 부동산 집값은 떨어질 것이라고 예상했습니다.

그렇기 때문에 특정 지역 집값을 잡으려고 한다면 전체적으로 부작용을 초래할 수 있다고 말합니다.

그래서 인위적으로 집값을 통제하는 정책보다 집값이 부분적으로 오르는 요인들을 조사해 공급을 늘리는 방향으로 다루려 한다고 합니다.

점점 시간이 지날수록 수도권과 지방의 격차는 심해질 것이라고 예상되는데요.

국토부에서 어떤 해결책을 내놓을지 관심있게 지켜봐야겠습니다.